Achat immobilier et optimisation fiscale : quel dispositif choisir ?

La défiscalisation immobilière correspond à des dispositifs qui optimisent votre fiscalité. En effet, l’achat immobilier s’accompagne d’impôts qui peuvent sembler décourageants pour l’investisseur. Pour cela, des dispositifs de minimisation de cette fiscalité sont mis en place par l’État et sans cesse renouvelés. Ces lois et leur application varient en fonction des choix effectués par l’investisseur; immobilier neuf ou ancien, location nue ou meublée, choix de l’emplacement, etc.

L’optimisation fiscale permet l’allègement des frais fiscaux et donc la maximisation des bénéfices. L’investissement immobilier locatif regroupe plusieurs dispositifs de défiscalisation, mis en place par l’État. Voici, pour vous éclairer sur le sujet, une liste de ces dispositifs applicables.

‍

La loi Pinel pour un investissement locatif

Le dispositif Pinel s’applique aux biens neufs et permet aux investisseurs en immobilier locatif de profiter de réductions sur l’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% du prix deleur investissement. Seulement, cet avantage ne reste applicable que si certaines conditions sont respectées. Voici la liste de ces critères :

• Le bien doit être mis en location pendant une durée définie
• Le bien doit être placé dans un immeuble d’habitation collectif
• Le bien doit être loué non meublé à un locataire dont les revenus sont inférieurs aux seuils publiés dans le code général des impôts
• Le bien doit avoir une performance énergétique comprise entre A et D
• Le loyer doit être inférieur et respecter les seuils fixés par l’État
• Le locataire ne doit pas faire partie du même foyer fiscal que le locataire

En respectant ces points, vous êtes éligible à une réduction de votre impôt sur le revenu, dont le taux diffère selon la période de location de votre bien, comme suit :

*Valables jusqu’à fin 2022

Le dispositif Denormandie : le Pinel de l’ancien

Le dispositif Denormandie reprend les mêmes avantages que la loi Pinel pour les appliquer aux logements anciens et dégradés. Ainsi, les taux de réduction applicables sont de :

Afin d’appliquer ces taux à votre logement locatif, des conditions sont à remplir ;

• L’investissement locatif a été effectué entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023
• Le bien est ancien et nécessite des travaux de rénovation
• Les travaux sont effectués par un professionnel Reconnu Garant pour l’Environnement
• Le coût minimum des travaux est égal au quart du prix de l’investissement, soit 25% du prix d’achat total du bien
• Le bien est loué pour une durée de 6 ans minimum
• Le loyer respecte les seuils divulgués sur le site service-public.fr
• Le bien se trouve dans une zone avec un fort besoin de réhabilitation, ou une zone signataire de la convention “Opération de Revitalisation de Territoire” ou encore un territoire labellisé “Coeur de ville”
• Le locataire ne fait pas partie du foyer fiscal du propriétaire et perçoit des revenus respectant les seuils réglementaires

‍

Le dispositif Cosse remplacé par la loi “Loc’Avantages”

Depuis le 1er mars 2022, la loi Cosse est remplacée par la loi Loc’Avantages. Ce dispositif garde les mêmes principes de réductions fiscales sur les revenus fonciers pour les signataires de la convention de l’Anah. Cette dernière engage les investisseurs à investir dans des biens modestes pour les louer à un prix inférieur au prix moyen du marché. En contrepartie, les investisseurs bénéficient de réductions fiscales variant de 20%, 40% et 65% des revenus fonciers perçus. Ces taux varient en fonction du montant du loyer ainsi que de la zone où se trouve le bien.

‍

Les conditions permettant de bénéficier de ces avantages suggèrent que le bien est loué non meublé et que :

• Le montant de loyer est fixé par l’Anah
• La durée de location est de 6 ans minimum
• Le locataire n’est pas un membre de la famille du propriétaire
• Le diagnostic de performance énergétique est de A, B, C et D

‍

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), un dispositif pour l’ancien et le neuf

Ce dispositif concerne les logements locatifs meublés et s’applique sous forme d’amortissement déductible. En d’autres termes, les charges et valeur de l’amortissement du logement sont déduites des recettes annuelles. Ainsi, de cette manière, la base imposable est revue en baisse et les impôts sont optimisés.

Pour bénéficier de ces déductions, il est nécessaire de remplir ces critères :

• Le revenu locatif annuel est inférieur à la somme de 23 000 €
• Ne pas figurer sur le Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
• Respecter la liste du matériel obligatoire qui est fournie par la loi et qui s’applique sur le logement meublé ou non

‍

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard complète le statut LMNP. En effet, il s’applique aux logements meublés destinés à la location et figurant dans l’un de ces groupes d’hébergements :

• Les établissements proposant des services aux étudiants
• Les établissements ouverts aux personnes handicapées ou âgées
• Les établissements ouverts aux personnes dépendantes, avec besoin de surveillance, soins médicaux et d’hébergement

‍

Le bien doit, par ailleurs, être proposé à titre non-professionnel et répondre aux critères suivants :

• Le bien est neuf
• Le bien a été assimilé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022
• Le propriétaire est loueur non professionnel
• Le prix de l’investissement ne dépasse pas le seuil de 300 000 € par an

Une fois ces conditions respectées, l’amendement Censi-Bouvard permet de profiter d’une réduction sur l’impôt sur le revenu équivalente à 11% de la valeur du bien. De plus, ce dispositif permet également de percevoir 20% du prix du bien neuf, à titre du montant de la TVA.

‍

Le dispositif Malraux

La loi Malraux octroie des avantages fiscaux à travers des réductions d’impôt. Ce dispositif vise à encourager la restitution des logements anciens et dégradés pour les utiliser à des fins locatives. Ainsi, en fonction de la localisation du bien et des travaux qui y sont effectués, les réductions s’articulent différemment, comme le montre ce tableau récapitulatif :

Quels frais sont déductibles des revenus fonciers ?

Les charges ne sont déductibles que si elles sont supérieures aux revenus locatifs perçus. D’ailleurs, ces frais doivent être déclarés sur la déclaration des revenus fonciers et annexés à la déclaration du revenu global de l’investisseur. Cette déduction de charges permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu.

‍

Les conditions à prendre en compte par le propriétaire d’un logement pour réduire les charges de ses revenus locatifs sont :

• Le bien est loué non meublé
• Le choix du régime d’imposition réel a été effectué

‍

Les charges déductibles sont :

• Les intérêts d’emprunt
• Les charges d’entretien et de réparation
• Les frais d’assurance
• Les frais de gestion du bien liés au syndic et à la copropriété
• Les charges locatives non récoltées auprès du locataire à la fin de l’année suivant son départ
• Les charges fiscales non redevables au locataire (taxe foncière)

En outre, des dispositifs de défiscalisation permettent des déductions fiscales. Parmi ces lois figure le dispositif “Monuments historiques”.

‍

La loi “Monuments historiques”

Le dispositif “monuments historiques” vise à encourager la restauration et ainsi la préservation du patrimoine national. De ce fait, la loi “Monuments historiques” octroie des déductions fiscales considérables aux propriétaires de ces biens, comme suit :

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace, depuis 2018, le dispositif de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cette forme d’imposition concerne tout foyer fiscal dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 millions d’euros. Le taux d’imposition varie de 0,5% à 1,5%, selon le montant du patrimoine immobilier.

Ainsi, comme solutions d’optimisation de cet impôt, la plus répandue est de procéder à la vente des actifs immobiliers pour ensuite opter pour des placements financiers diversifiés. De cette manière, la base imposable est réduite ainsi que l’imposition.

En outre, l'optimisation se fait à travers des aides et dons aux ARUP (associations reconnues d’utilité publique). Cette manœuvre laisse place à une déduction plafonnée à 50 000 € mais peut atteindre 75% de l’impôt sur la fortune immobilière requis.

De plus, la donation d’usufruit est un bon moyen de réduction de la base taxable. En effet, cet impôt ne tient pas compte des propriétés non meublées. De ce fait, opter pour un démembrement comme résultat de la donation ou encore faire des placements en nue-propriété peut demeurer une solution d’optimisation fiscale pour réduire l’IFI.