Quel est le prix d'une assurance de prêt par rapport au crédit ?

Alors que dans les années 60 ou 70, il n’était pas rare, pour mettre un toit au-dessus de sa tête, d’emprunter à des taux à deux chiffres, on constate aujourd’hui un effondrement du coût des crédits immobiliers. Une évolution à la baisse qui, si elle fait le bonheur des emprunteurs actuels, doit donc faire grincer des dents leurs aïeux, soumis à des taux avoisinant les 15% au moment de l’achat de leur maison familiale…Mais surtout un mouvement durable : déjà à un niveau abyssal avant l’été 2019, les taux continue leur dégringolade, battant, mois après mois, des niveaux plancher records.  

Pour autant, peut-on s’en réjouir béatement ?

Pas si sûr ! Car, quand les taux frôlent le néant, les emprunteurs s’emballent, et la demande de logements à acheter avec… Or, si d’un autre côté, l’offre d’appartements ou de maisons à vendre reste quasiment inchangée, on assiste à une flambée des prix de l’immobilier. C’est ainsi que la barre emblématique des 10.000 euros du mètre carré en moyenne a été franchie à Paris au mois d’octobre 2019.

De plus, si les banques se livrent une bataille acharnée pour présenter des taux de crédit défiant toute concurrence à leurs éventuels clients (ce que nous comparons tous), elles ne ratent pas une occasion de profiter de leur manque de vigilance sur le coût de leur assurance emprunteur, pour rattraper, presque ni vu ni connu, leurs marges.

Ainsi, les prix de l’assurance des crédits immobiliers n’ont pratiquement pas baissé ces dernières années, stagnant à des niveaux excessifs. Jusqu’à surpasser depuis décembre 2018, comme le prouve ce graphique, le coût moyen du crédit… Lequel, en poursuivant sa baisse en 2019, a accentué le phénomène.

Un coût pesant donc de plus en plus lourdement dans le budget des ménages. Un comble quand on pense qu’en raison de frais d’assurance excessive, certaines personnes doivent renoncer à acheter le bien de leur rêve (voire renoncer à emprunter tout court : voir infra)! Car, il faut le rappeler, sans assurance-emprunteur : pas de crédit. Non pas que cette assurance soit légalement obligatoire. Mais dans les faits, aucune banque n’acceptera d’accorder un prêt à un individu qui refuse de le couvrir.

On ne peut pas véritablement l’en blâmer, elle ne fait que se protéger d’un éventuel défaut de paiement de l’emprunteur, si celui-ci venait à cesser son activité professionnelle en raison d’une invalidité permanente, d'un arrêt de travail longue durée ou d'une incapacité temporaire de travail, ainsi qu'en cas décès. Mais qu’un organisme prêteur profite de cette mesure de sécurité pour conditionner l’obtention du prêt à la souscription d’une assurance-emprunteur auprès de l’assureur du groupe, bien souvent hors de prix pour des garanties parfois limitées : là, il y a matière à protester !

• Pour une personne seule, passé 35 ans, le coût de l’assurance emprunteur excède le coût du crédit et représente 51% de l’opération.
• Pour un couple de 26 ans, avec un taux d’assurance de 0,26% et une part assurée de 100% chacun, le coût du crédit est de 6545,80 € et le coût de l’assurance de 7 800 €.  L’assurance représente alors 54 % du coût total du prêt immobilier.
• Pour un couple de 36 ans, l’assurance emprunteur peut représenter 64 % du coût du crédit
• Pour un prêt de 100 000 € dont les co-emprunteurs ont dépassé 45 ans le coût de l’assurance atteint 13 800 € soit près de 70% du coût du crédit !

On pourra se reporter au tableau ci-dessous pour mieux comprendre le coût de l’assurance proposée par les banques.

La baisse des taux des crédits immobiliers n’est pas particulièrement une bonne nouvelle pour les profils seniors, elle devient même carrément épineuse. Car, désormais, la part de l’assurance de prêt dans le coût total du crédit des aspirants emprunteurs de plus de 56 ans est telle qu’elle le fait basculer hors des limites du taux d’usure ! En conséquence de quoi la mise en place de leur crédit devient impossible.

En résumé : plus les taux sont bas, moins les séniors peuvent emprunter ! En tout cas, sans une baisse effective de la somme due au titre de leur assurance de prêt…

Que les séniors (et les autres) se rassurent : si on ne peut rien à la flambée de prix de l’immobilier, la situation n’est pas si bloquée qu’elle semble l’être. Car, peu d’emprunteurs le savent, mais on peut tout à fait agir pour faire baisser la charge de son assurance dans le coût total de son crédit…. en en changeant !

Un droit ouvert en 2010 par la loi Lagarde, renforcé en 2014 et 2016, faisant en ce moment l’objet d’une proposition de loi et permettant aux emprunteurs qui le souhaitent d'avoir recours à la délégation d'assurance ou de changer d’assurance de prêt, dans le cas où leur établissement prêteur pratiquerait des tarifs prohibitifs et refuserait de les revoir à la baisse.

Ainsi, dans les 12 mois suivant la signature du prêt, vous avez tout à fait le droit de résilier votre assurance au profit d’un contrat plus avantageux chez la concurrence. Si vous laissez passer la première année, le changement reste possible à chaque date anniversaire de l’offre de prêt.

Certains y ont vite vu leur intérêt et ont sauté le pas, comme Sophie de Nantes : « j’ai trouvé la maison de mes rêves, mon banquier m’a proposé un taux imbattable de 1,05 %, et comme me l’avait soufflé l’agence, j’ai changé d’assurance en ligne en trois clics le lendemain de la signature de la vente, ça m’a fait gagner 11 000 € sur le capital restant dû »

Pour rassurer les plus sceptiques, il faut savoir que le changement est sans risque : ce sont les banques elles-mêmes qui valident le changement, sous réserve que le contrat d’assurance emprunteur nouvellement souscrit présente des garanties équivalentes à celui qui fait l’objet d’une résiliation.

De nombreuses solutions pour changer d’assurance existent, mais nous vous conseillons d’éviter une approche uniquement fondée sur le prix. En effet, les banques n’hésitent pas à créer mille tracasseries aux clients souhaitant faire jouer la concurrence. Aussi, la prise en charge des formalités avec votre établissement prêteur nous semble un critère de choix à considérer avec attention.

Si vous avez contracté un prêt dont l’assurance vous semble particulièrement onéreuse, rendez-vous ici pour en connaître le juste prix.