Les différents types de prêts immobiliers

Trouver un établissement

C’est évidemment la première étape une fois que votre projet est proche. Et c’est à ce moment que le ou les conseillers financiers que vous rencontrerez détermineront avec vous le type de prêt à souscrire.

Que votre dossier soit classique ou non, dans tous les cas, n’hésitez pas à voir plusieurs banques. Tout d’abord, pour les conditions d’octroi, taux et frais annexes. Et parce que les savoir-faire un peu techniques se perdent. Les établissements financiers peuvent hésiter, voire refuser si le montage de votre dossier leur paraît trop complexe ou trop risqué.

Le taux

Il peut être fixe ou variable. Dans le cadre du taux fixe, ce dernier est le même pour la totalité de la durée du crédit. Avec la baisse continue de taux, beaucoup les ont renégociés.

Les taux variables en France sont pour la plupart sécurisés, on les dit « capé ». Il y a un taux de référence et on le dit capé 1 ou capé 2, ils peuvent donc descendre maximum de 1 point ou monter de 1 point dans le premier cas. Les personnes ayant pris ce genre de risque, il y a quelques années, ne doivent pas le regretter aujourd'hui.

Les frais de dossier

Ils sont incontournables que vous passiez par un établissement bancaire ou par un courtier en financement. Dans les deux cas, votre dossier va mobiliser des spécialistes, il est donc normal que le coût de leur travail y soit associé.

Tout comme le taux de votre crédit, cet élément se discute. En général, selon votre équipement dans la banque ou les produits financiers que vous souscrirez, vous aurez une bonne marge de négociation. Attention cependant, peu de banques acceptent de les annuler du fait de la baisse des taux, les prêts ne sont plus leur source de revenus majeure.

L’assurance emprunteur

Si elle n’est pas légalement obligatoire, aucune banque ne vous acceptera un financement sur une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans sans vous obliger à mettre en place une assurance emprunteur. Cela couvre la banque, et vous, par extension, en cas de baisse ou perte de revenus suite à une maladie, un accident ou un décès.

Les banques vous proposeront leur propre assurance, des contrats groupe qu’elles font souscrire à l’ensemble de leurs emprunteurs. Du fait de la forte diminution des taux sur ces dernières années, l’assurance emprunteur est une source importante de rémunération pour les établissements financiers.

Nous vous conseillons de vous renseigner auprès de spécialistes de l’assurance emprunteur ou de courtiers en assurance tels que Wedou. Les coûts sont, en général, divisés par 2, les contrats sont faits en fonction de l’équivalence de garantie demandée par votre banque et de votre besoin.

Il existe également des assurances couvrant le risque de perte d’emploi. Attention à bien lire les conditions générales, car selon les établissements, elles sont onéreuses et difficiles à mettre en route. Les banques les imposent rarement.

La garantie

Selon le montant de votre financement, l’établissement bancaire voudra se protéger du non-paiement. Celui-ci est différent de celui lié à un risque couvert par l’assurance emprunteur. Il peut être dû à la mauvaise gestion des revenus de l’emprunteur ou à un coût dur au niveau financier plus général.

Vu les sommes et les durées engagées, la banque a besoin de se prémunir de façon cadrée. Il y a deux types de garanties, celles nécessitant de passer chez un notaire et celles mises en place avec un organisme privé. Chez le notaire, vous ferez soit une hypothèque soit un PPD (Privilège du Prêteur de Deniers). Cet acte permet à la banque de saisir le bien et de le vendre en cas de non-paiement pour retrouver l’argent prêté.

La garantie privée se fait avec des organismes spécialisés et a le même effet en cas de non-paiement. Leur avantage est que vous n’avez pas besoin de l’enregistrer chez un notaire, cela coûte moins cher et si le remboursement s’est fait normalement, l’emprunteur récupère une partie de la somme acquittée à la fin du crédit.

À savoir que la majorité des mutuelles de fonctionnaires proposent à ces derniers de les garantir gratuitement.

C’est un prêt immobilier classique dans le cadre de l’achat de bien immobilier. C’est celui qui est le plus souvent mis en place. Il finance une résidence principale, une résidence secondaire ou locative.

Il peut avoir un différé de remboursement. C’est très courant dans le cadre du financement du neuf. Si vous achetez une maison à construire, dans un premier temps, vous paierez le terrain. Puis des pourcentages du prix convenu avec le constructeur de la maison, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Comme vous aurez besoin de l’argent dès l’acquisition du terrain, le prêt commencera en général à ce moment-là. Votre mensualité pendant cette phase de différé comprendra les intérêts de la somme déjà décaissée et les assurances que vous aurez souscrites.

Souvent, ces prêts immobiliers sont modulables dans certaines conditions. Vous pourrez dans une certaine mesure augmenter ou diminuer votre mensualité. En cas de difficultés financières, vous pourrez même demander un report d’échéance. Cela dépend des banques, n’hésitez pas à demander ces éléments lors de votre étude.

Le plus connu étant le Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous condition de revenus et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Ce crédit ne financera pas la totalité de votre projet. Son montant varie aussi en fonction de votre zone d’habitation. Un PTZ est également accompagné d’une assurance emprunteur, et avec la garantie, ce sont les seuls frais qui lui sont attachés. Il sera complété d’un prêt classique pour le reste du financement et souvent intégré dans un prêt à palier (voir plus après).

Selon vos revenus, il existe par ailleurs des prêts aidés par l’État comme le prêt Conventionné ou le Prêt à l’Accession Sociale (PAS). Ils sont également plafonnés et nécessitent un prêt complémentaire.

Ce genre de prêt est en fait un montage d’au moins deux prêts. Ce type d'assemblage est très utile quand vous êtes obligés de faire plusieurs enveloppes pour votre financement. Par exemple, vous avez un PTZ sur 10 ans et le reste de votre crédit sur 20 ans. En créant un palier dans le prêt classique, vous obtiendrez une mensualité lissée (constante). Vous payez tous les mois la même chose, mais en réalité vous avez bien 2 prêts en même temps avec des durées et des montants différents. Le prêt à palier fonctionne aussi avec un prêt à la consommation, si par exemple vous avez un crédit voiture en cours au moment de la mise en place de votre prêt immobilier.

Un prêt in fine ne s’amortit pas pendant la durée de l’emprunt, mais lors de sa dernière mensualité. La durée est plus courte qu’un prêt classique. Il intéressant dans les cas suivants.

En attente d’une rentrée d’argent

Vous savez que d’ici à 5 ans vous allez toucher une somme importante (placement, héritage…). Mais votre projet immobilier ne peut attendre. Alors plutôt que de prendre un prêt immobilier sur 15 ou 20 ans. Vous mettez en place un prêt in fine durant ces 5 ans. Pendant toute la durée, vous ne payez que les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Quand votre argent arrive juste avant la fin du crédit, il n’y a plus qu’à faire le remboursement.

Pour constituer son épargne

L’idée est d’investir tous les mois sur un contrat d'épargne la somme correspondant à celle d’un prêt classique, déduction faite des intérêts et de l’assurance. Entre les intérêts des sommes investies et leur capitalisation, vous devez avoir reconstitué le montant emprunté à l’issue du placement. Ce genre de montage se fait en compagnie d’un conseiller en gestion de patrimoine qui vous fera tous les calculs et les projections de rendement.

Pour créer une charge fiscale

Cela rentre généralement dans le cadre de l’investissement locatif. Percevoir des loyers augmente votre impôt sur le revenu, car c’est considéré comme un revenu supplémentaire. Si vous avez l’argent pour l’acquisition, vous pourriez être tenté de ne pas faire de financement. Or, le prêt in fine est une solution idéale, car le temps de la durée du crédit, vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunt des nouveaux revenus créés. Le tout sans vous démunir de votre épargne et en continuant à effectuer des placements. Les intérêts d’emprunts étant constants pendant toute la durée du crédit, comme le capital ne s’amortit pas, votre charge est fixe jusqu’au bout.

Ce financement est là pour faire le pont entre un achat et une vente. Imaginez avoir trouvé la maison de vos rêves, mais que celle que vous occupez n’est pas encore vendue, vous pouvez passer par cette solution. La banque vous avance entre 70 et 80 % de la valeur du bien que vous vendez, pendant un an, renouvelable une fois. Si le montant accordé n’est pas assez élevé pour acheter le nouveau bien, il suffira de faire un prêt classique complémentaire.

Lorsque le prêt relais est mis en place, vous pouvez soit payez les intérêts et l’assurance emprunteur tous les mois, soit seulement l’assurance emprunteur. Les intérêts étant reportés à l’issue du prêt et donc à la vente de votre bien.

Selon la région où vous vendez, les banques peuvent être frileuses, car si le marché n’est pas assez dynamique, vous pouvez vous retrouver avec un bien qui ne se vend pas. Et pour pouvoir rembourser l’établissement financier, vous pouvez être amené à vendre le bien acheté avec le prêt. Si cela passe en terme d’endettement, il est également possible de le rendre amortissable comme un prêt classique.

Maintenant, vous savez tout sur les différents types de prêts immobiliers. La constante principale étant l’assurance emprunteur, nous vous encourageons à nous contacter pour vous aider à trouver des contrats couvrants à des prix abordables.