Comment surmonter l'obstacle du taux d'usure pour emprunter aujourd'hui ?

Avant d’aller plus loin, arrêtons-nous un instant sur le taux d’usure. Pourquoi cet outil censé protéger les emprunteurs pose-t-il problème aujourd’hui ?

Il faut savoir que le taux d’usure est un plafond fixé par la Banque de France et redéfini tous les trimestres au-delà duquel il est impossible d’aller. Ce qui signifie, en d’autres termes, que si votre offre de prêt propose un taux supérieur à ce taux d’usure, la demande sera refusée.

L’ennui : ce taux d’usure englobe aussi bien le taux immobilier que le taux de l’assurance emprunteur. Ce qui, en pleine inflation, peut venir briser les rêves de nombreuses personnes souhaitant se lancer dans un projet immobilier.

Pour bien comprendre le problème qui se pose aujourd’hui et qui touche toutes les personnes ayant des projets immobiliers (des plus aisés aux plus précaires), il faut s’intéresser à ce que les spécialistes nomment l’effet ciseau.

D’un côté, nous avons le taux d’usure qui est révisé tous les trimestres en prenant en compte les trois mois précédents. De l’autre, nous avons les taux immobiliers qui sont, actuellement, dans une tendance haussière.

Vous l’avez compris : une révision trimestrielle des taux d’usure ne peut fonctionner que dans la situation où les taux de crédit seraient constants ou en baisse. Or, c’est l’inverse que nous observons depuis quelques mois. L’inflation qui touche la France vient bouleverser les rouages de ce système très (trop ?) rigide qui a du mal à suivre. C’est l’effet ciseau.

Ainsi, à l’heure où nous écrivons ces lignes, le taux d’usure du 3^e trimestre 2022 est compris entre 2,45% (crédit à taux variable) et 2,99% (crédit relais). Les taux de crédit immobiliers, quant à eux, sont situés entre 1,36% et 2,76%.

Pour en savoir plus : https://www.francetransactions.com/actus/news-taux/taux-de-l-usure-applicables-du-1er-juillet-2022-au-30-septembre-2022.html

La marge de manœuvre est donc très fine. Et c’est justement ce qui pose problème.

Car la loi Lemoine a aussi ajouté une nouvelle donnée qui a étonné tout le monde : celle de la suppression du questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000€. À première vue, on peut se réjouir de cette décision. En effet, le questionnaire de santé est un dispositif qui favorise l’exclusion d’une certaine partie de la population de l’accès à la propriété (nous pensons principalement aux personnes à risque de santé aggravé et aux séniors). Pourtant, il permettait aux assureurs de limiter ou d’amortir les risques. Ce qui favorisait la mise en place de délégations d’assurance prenant la forme de contrats d’assurance personnalisés.

Mais, depuis l’entrée en vigueur de ce dispositif légal, nous observons que de nombreux assureurs ont pris la décision de se désengager. Ce qui signifie, en d’autres termes, qu’ils ne souhaitent plus fournir de contrat de délégation d’assurance aux personnes qui ne veulent pas remplir de questionnaire de santé.

Parce que la délégation d’assurance est le meilleur outil pour faire baisser son taux d’assurance, nous assistons à une situation ubuesque.

Si le plafond d’emprunt diminue et que les taux montent, cela va impacter le marché immobilier et donner envie aux vendeurs et acheteurs d’adopter une position attentiste jusqu’à ce que la situation se stabilise. 

À l’heure actuelle, il est rageant et inadmissible de voir que de nombreux dossiers pourtant solvables sont rejetés à cause d’une administration qui reste cantonnée à des outils vieillissants et rigides.

Actuellement, les banques et l’État sont en train de se renvoyer la balle pour savoir qui est en faute.

Les banques estiment qu’il est urgent d’augmenter le plafond du taux d’usure tandis que Bercy ordonne aux établissements financiers de baisser leur taux. Qui a tort ? Qui a raison ? Vous allez voir que c’est plus complexe qu’il n’y paraît.  

Il est vrai qu’une augmentation du taux d’usure pourrait débloquer la situation. Mais à quel prix ? Car, d’après Bercy, le taux d’usure est mis en place pour protéger les emprunteurs de l’avidité des prêteurs qui seraient alors prêts à augmenter aussi leur taux. Mais c’est sans oublier que ces mêmes prêteurs sont, eux aussi, pris en étau entre le taux directeur de la Banque Centrale Européenne et le taux de l’OAT 10 ans.

Loin de nous l’idée de défendre les banques. Au contraire même puisque nous sommes dans cette situation en partie à cause du lobby bancaire qui, nous en sommes persuadés, a souhaité profiter de la suppression du questionnaire pour gagner encore plus de parts de marché… au détriment des emprunteurs.

Pourtant, entendre le Directeur Général de la Banque de France estimer qu’il n’y avait pas de problème de taux d’usure et refuser d’écouter les courtiers passe assez mal.

Nous attendons la nouvelle révision du taux d’usure d’octobre 2022 pour en savoir plus.

En attendant, nous devons continuer de travailler de notre côté en fournissant à nos clients emprunteurs des solutions concrètes et efficaces.

Notre objectif : agir sur les taux de l’assurance emprunteur afin d’essayer de monter des dossiers dont le taux ne dépasse pas le taux d’usure. Pour cela, nous avons mis en place un dispositif plus bienveillant basé sur un pacte de santé que nous passons avec vous. Le principe de notre pacte bien-être est simple : si vous déclarez une bonne hygiène de vie (alimentation équilibrée, activité sportive régulière, visites médicales fréquentes…), nous vous promettons de vous proposer des taux intéressants. Tout le monde y gagne !

En prime, nous continuons de sélectionner avec soin nos partenaires assureurs en fonction du coût de la couverture et des garanties proposées.

Sans oublier une dernière option : celle de jouer sur le nombre de mensualités de l’emprunt. En effet, il faut savoir que plus la durée de l’emprunt est longue et plus le TAEG baisse. Ce qui peut vous aider à obtenir un crédit immobilier dans les plus brefs délais (en sachant que rien ne vous empêche ensuite de le faire racheter par une autre banque).

Vous voulez en savoir plus ? Contactez-nous et permettez aux experts wedou.fr de vous accompagner dans votre projet immobilier.