Optimisez l’assurance emprunteur pour obtenir votre crédit immobilier en 2021 !

À la fin du mois de décembre 2019, le HCSF avait imposé des mesures extrêmement contraignantes aux emprunteurs, afin de limiter les risques pour les banques : vigilance accrue sur le taux d’endettement, le niveau d’apport personnel ou la durée du crédit.

Aujourd’hui,« la dérive progressive des conditions d’octroi, observée depuis quelques années, semble s’être interrompue, la part de crédits présentant des taux d’effort élevés, des maturités longues ou des ratios prêts sur valeur du bien élevés ayant commencé à se réduire », souligne-t-il dans son communiqué de presse[1].

Par conséquent, après les strictes conditions d’octroi en 2020, l’année 2021 sera définitivement plus accessible en termes de crédit immobilier. À l’image des préconisations de la Banque de France :

• Le taux d’endettement maximum sera de 35 %(contre 33 % en 2020)
• La durée maximum d’emprunt sera de 27 ans (contre 25 %en 2020)
• La banque dispose d’une dérogation à ces règles pour 20 %de ses dossiers (contre 15 % en 2020)

Le 27 janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a adopté la recommandation R-2021-1 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France. Aux ajustements définis plus hauts s’ajoute une notice précisant clairement les définitions…

L’assurance de prêt intégré dans le calcul du taux d’effort

Le taux d’effort correspond à la part maximale des revenus de l’emprunteur consacrée au remboursement du crédit immobilier : il se calcule par le rapport entre les charges annuelles d’emprunt (le prêt considéré et le cas échéant, les autres emprunts en cours) et les revenus annuels.

Jusqu’ici, les banques les plus agressives en termes de concurrence commerciale n’intégraient pas l’assurance emprunteur dans ce calcul – profitant d’une zone floue dans les recommandations des autorités…

Désormais, la charge annuelle d’emprunt est définie comme « la somme des différents montants totaux dus par l’emprunteur (ou les co-emprunteurs, le cas échéant), tels que définis au 9° de l’article L.311-1 du code de la consommation, pour une année donnée. Ces charges comprennent le remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurances. »[2]

Une souplesse des exigences pour les primo-accédants

Comme à l’accoutumée, le HCSF accorde aux banques une dérogation à ses critères :en 2021, elle est de l’ordre de 20 % au lieu de 15 % en 2019.

Mais afin d’éviter de pénaliser les primo-accédants et d’accompagner les ménages soucieux d’acquérir leur résidence principale, il a fixé des conditions : « au moins 80 % de la flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence principale […] et au moins 30 % de la flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants »2.

Avec ces nouvelles décisions, précisément définies, la concurrence est enfin plus saine ! En sortant l’assurance emprunteur du numérateur dans le calcul du taux d’effort, le résultat était complètement biaisé ! De même, en imposant cette bonne pratique à tous les établissements bancaires, la comparaison se fait (enfin !) sur des bases identiques.

La délégation d’assurance, impérativement à explorer !

Actuellement, avec des taux d’intérêt qui sont extrêmement bas, la part de l’assurance de prêt peut atteindre parfois plus de la moitié des mensualités : son optimisation devient absolument essentielle, pour respecter les 35 % du taux d’endettement et décrocher son crédit immobilier.

Au-delà du contrat groupe de la banque, il s’agit de solliciter des assureurs dits alternatifs, pour obtenir d’autres propositions d’assurance emprunteur : conformément à la législation en vigueur, ces derniers doivent observer le principe d’équivalence du niveau de garanties.

Autrement dit, en jouant le jeu de la concurrence, vous ne pouvez pas être moins bien protégé(e) en optant pour la délégation d’assurance. Contrairement à l’approche mutualiste des banques, vous profitez alors d’une approche individuelle totalement personnalisée.

L’accompagnement par un professionnel, à privilégier !

S’agissant de l’un de leurs meilleurs produits bancaires, certaines banques peuvent tenter de dissuader les emprunteurs de recourir à une assurance externe.

Pour cela, elles n’hésitent pas à user de leur influence sur un public souvent non averti. En premier lieu, elles avancent des arguments fallacieux comme une moins bonne protection des risques. Parfois, elles vont même jusqu’aux menaces totalement illégales, comme la vente liée du crédit et de l’assurance.

Chez Wedou, nous recommandons aux emprunteurs de souscrire l’assurance de la banque pour valider définitivement le crédit immobilier et changer d’assurance de prêt dans la première année du contrat, comme le permet la loi Hamon.

Pour réaliser cette opération, nous les encourageons à demander assistance à un professionnel, pour éviter les manœuvres dissuasives de la banque : absence de réponse, jeu sur les délais, non-conformité du dossier, mauvais montant couvert… Tout est bon pour retarder le processus et faire échouer la démarche.

[1]Citation : https://www.economie.gouv.fr/files/2021-01/HCSF_20210128_CP_recommandation.pdf

[2]Citation : https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/hcsf/HCSF_Notice_recommandation_R-HCSF-2021-1.pdf