Prêt immobilier à taux variable

Un prêt immobilier à taux variable (ou révisable) est un emprunt dont le taux n’est pas fixé à l’avance. Concrètement, ce pourcentage est amené à évoluer, périodiquement, tout au long de la durée du crédit, aussi bien à la hausse qu’à la baisse.

Entré en vigueur à la fin des années 80, lorsque les taux d’intérêt étaient très élevés, il devait permettre aux banques d’anticiper leur prochaine baisse et d’en faire profiter leurs clients : à l’époque, il a représenté jusqu’à 30 % des crédits souscrits, alors que de nos jours, sa part n’est plus de 2,5 %. Un désamour qui s’explique par les taux actuels, historiquement bas.

Contrairement au prêt immobilier à taux fixe où tout est connu dès la signature du contrat (taux d’intérêt, coût total du crédit, durée de remboursement, montant des échéances), un prêt à taux variable recèle une part d’inconnu : la variation de ce pourcentage dépend directement de celle de l’indice de référence « EURIBOR ».

Traditionnellement, les banques s’appuient soit sur l’évolution de l’Euribor 3 mois, avec sa réévaluation trimestrielle, soit sur l’Euribor 12 mois, avec sa réévaluation annuelle. Concrètement, elles additionnent ce taux, avec leur marge commerciale fixe (variant de 1 % à 3 % du montant de l’emprunt).

Par exemple, sur la base du taux Euribor 3 mois du 28 octobre 2020, fixé à -0,512 %, et d’une marge fixe de 2 %, le taux variable serait de 1,488 %. À noter que le taux fixe moyen sur 20 ans est actuellement de 1,30 %. Généralement, la pertinence de ce type d’emprunt n’intervient qu’en cas de forts taux (le taux fixe doit être supérieur à taux variable de départ), avec une perspective de baisses.

Bon à savoir : Dans un contexte de taux très bas, toutes les opérations à court terme (moins de 8 ans), portées par des emprunteurs à l’excellent dossier, peuvent considérer la souscription d’un crédit immobilier à taux variable. L’objectif étant de réaliser des économies les premières années, grâce au taux d’appel, généralement attractif pour ce type de profil, sans supporter de plus gros taux jusqu’à la fin de l’emprunt.

Lorsque les conditions sont réunies pour considérer un crédit immobilier à taux révisable, il s’agit d’étudier ses différentes variantes, principalement destinées à limiter la prise de risques :

• Le taux variable capé : la variation du pourcentage est encadrée, avec un cap fixé au maximum à 1 %, 2 %(voire 3 %). Concrètement, le taux ne pourra pas évoluer à la hausse comme à la baisse au-delà d’un certain point. Par exemple, avec un taux de 3 % capé +1 %/-1 %, le pourcentage ne pourra, ni varier en dessous de 2 %, ni au-dessus de 4 %
• Le taux variable capé avec échéances plafonnées : au-delà de l’encadrement du pourcentage (cap), le montant des mensualités de remboursement est aussi limité, pour ne pas surendetter l’emprunteur. Généralement, c’est l’indice Insee qui définit la hausse maximale autorisée. Concrètement, si l’indice Euribor varie de manière plus importante que l’indice Insee, le taux variable ne changera pas, mais entraînera, mécaniquement, un prolongement de la durée d’emprunt, jusqu’à 5 ans maximum.  

Bon à savoir : il existe une variante de crédit immobilier avec un taux variable non capé et des échéances non plafonnées. Ici, il faut bien comprendre que la prise de risque n’est pas du tout encadrée. L’emprunt est librement soumis aux variations de l’indice de référence.