Lors de la mise en place d’un prêt habitat, l’assurance emprunteur est exigée pour protéger l’emprunteur et garantir le remboursement en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité. Suivant le profil de l’assuré et les garanties demandées, son coût peut être important. Dans le cadre d’un investissement locatif, l’emprunteur peut déduire fiscalement cette charge.
Déduction fiscale pour la résidence locative
Investissement locatif coûteux, mais intéressant
L’achat d’une résidence locative peut être un bon moyen pour un investisseur de percevoir un revenu complémentaire régulier, de se préparer à l’avenir et un investissement à moyen ou long terme.
Cependant, cette acquisition engendre des coûts importants comme l’apport personnel, les frais de dossiers, les frais de notaire, les coûts de la garantie ou encore de l’assurance emprunteur. Afin d’encourager les investissements locatifs et de les faciliter, le gouvernement français permet de réduire fiscalement certaines de ces dépenses comme le coût de l’assurance emprunteur.
Loi de Finance de 2011
Jusqu’à la Loi de Finance de 2011, les emprunteurs avaient la possibilité de déduire de leurs impôts leurs cotisations d’assurance emprunteur pour leur résidence principale et locative. Depuis cette loi, la déduction s’applique uniquement sur la résidence locative. Que le bien soit meublé ou vide, il faut que l’emprunteur perçoive des revenus liés à son investissement, qu’il soit donc loué.
Régime fiscal réel
Afin de bénéficier de cette déduction d’impôt, l’emprunteur doit être soumis au régime fiscal réel. Ce régime fiscal réel est une méthode de calcul pour déterminer l’impôt à payer. Il consiste à déduire des recettes certaines charges afin que le résultat soit plus proche des revenus effectivement perçus par le contribuable. Ce régime est intéressant lorsque les charges sont importantes ou que l’investisseur a engagé des travaux importants dans son bien.
Le régime au réel est directement appliqué dans le cadre de la location vide, si l’investisseur déclare avoir perçu plus de 15 000 euros bruts annuels de revenus locatifs. S’il déclare moins, c’est le régime du micro-bic qui s’applique par défaut : il profite d’un abattement global de 30 %, sans déduction des charges. Cependant, il peut quand même décider de déclarer au réel.
En bénéficiant de ce régime, les primes d’assurances emprunteur sont considérées comme des charges et peuvent être déduites des revenus fonciers, tout comme les intérêts du crédit immobilier, les frais de dossier, les frais associés à la mise en place de la garantie, garantie des loyers impayés, etc.
Éligibilité à la déduction fiscale
Conditions à remplir pour bénéficier de la déduction fiscale
Pour bénéficier de cette déduction fiscale, l’investisseur locatif doit remplir quelques conditions.
- Le bien immobilier doit être destiné à de la location. L’investisseur doit percevoir des revenus, ce qui exclut donc la résidence principale ou une résidence secondaire.
- Les sommes déductibles doivent avoir été effectivement payées par l’investisseur au cours de l’année d’imposition.
- L’investisseur doit conserver toutes les pièces justificatives au bon paiement de ces charges. L’administration fiscale peut réaliser des contrôles et demander des preuves. Il convient donc de conserver les décomptes, les preuves de paiement et le contrat d’assurance de prêt.
Lors de la déclaration fiscale, les cotisations d’assurance sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.
Autres charges déductibles
Mis à part les primes d’assurance emprunteur, d’autres charges peuvent être déduites des revenus fonciers. En cas de déficit, il pourra être déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes, à hauteur de 10 700 euros maximum par an.
Les charges qui peuvent être déduites :
- Les dépenses courantes au bon fonctionnement de l’immeuble : gardiennage, conciergerie, frais d’administration, secrétariat, litige avec un locataire ou un entrepreneur de l’immeuble.
- Les frais de gestion : frais de correspondance avec le locataire, frais d’enregistrement du bail de location, petit outillage et mobilier.
- Les dépenses d’entretien ou de réparation réalisées dans l’immeuble.
- Les charges non récupérées auprès du locataire : réglé par le propriétaire à la place du locataire comme l’eau et l’électricité.
- Les provisions de charges de propriété.
- La CGS.
Pour déduire fiscalement ces charges, notamment les primes d’assurance, c’est la déclaration 2044 qui est à compléter, qui est spécialement conçue pour la défiscalisation des particuliers.
Calcul de défiscalisation
Afin de comprendre le mécanisme, prenons l’exemple d’un investisseur qui loue son appartement 9600 euros par an (800 euros par mois). Voici ses charges mensuelles :
- 70 euros d’assurance emprunteur.
- 20 euros de garantie des loyers impayés
- 15 euros d’assurance habitation en PNO
- Soit 105 euros par mois, soit 1260 euros par an.
Il peut alors déduire 1260 euros de ses 9600 euros de loyer perçus. Sa base imposable sera donc de 9600 - 1260 = 8340 euros.
